文/富甲中國

 

高檔物業(yè)，不言而喻，有著較高的利潤，同時也意味著，將承擔(dān)可能出現(xiàn)的更高風(fēng)險。

在國家宏觀政策“平穩(wěn)房地產(chǎn)價格”、“鼓勵中低價位住宅開發(fā)”的背景下，高檔物業(yè)是否就沒有前途，是否就成為業(yè)界所講的高檔物業(yè)進入了一個“休眠期”呢？筆者的觀點是，未必如此。

因此，有必要對高檔物業(yè)投資開發(fā)的風(fēng)險進行重新認識，并探索解決和規(guī)避的對策。

 

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，有著不可估量的升值潛力，隨著國家對房改政策的出臺及實施，給房地產(chǎn)行業(yè)消費注入了新的活力，因此房地產(chǎn)在中國是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，具有較大的發(fā)展空間。但是房地產(chǎn)同時又具有資本密集度高、開發(fā)周期長、專業(yè)性強等特點，一旦市場判斷錯誤或者操作失誤，又會“船大難調(diào)頭”，所以具有高風(fēng)險的一面。

房地產(chǎn)行業(yè)有句行話：房地產(chǎn)的關(guān)鍵第一是地段、第二是地段、第三還是地段。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，蓋起來了就不能搬走。所以，位置至關(guān)重要。但到底什么樣的位置才是好位置？是不是越靠市中心的位置就越是好位置？這恐怕得打一個大大的問號。眾所周知的是，當前在長沙市，所謂的好地段并不完全是指市區(qū)核心地段，對住宅項目尤其是大型住宅項目來說，二環(huán)左右尤其是東二環(huán)和南二環(huán)位置的許多項目成了最具有發(fā)展的樓盤。另一個現(xiàn)象倒是奇怪，越是市中心的項目，銷售越不盡理想。這說明什么？我們認為，說明地段評價的標準需要重新認定。

其實問題的關(guān)鍵是市場，市場比位置更重要。但因為市場無形、位置有形，一般開發(fā)商在遇到位置好的項目時，往往會由于興奮而抵不住誘惑，以致忽略了市場或者競爭風(fēng)險、招致失敗的結(jié)果。

  工程上容易出現(xiàn)的問題第一是工程質(zhì)量，第二是工期。工程的質(zhì)量與工期直接關(guān)系到開發(fā)商的切身利益與信譽，如果在施工中出現(xiàn)不可預(yù)見的問題（如土質(zhì)、軍用或通訊電纜等”，那么就會影響工期、工期的拖延，直接關(guān)系到向客戶的承諾，賠償不說，公司信譽也下降，然而為了趕工期，勢必會引發(fā)工程質(zhì)量問題。因此，在做項目之前，一定要盡可能深入的了解項目的工程狀況，作好現(xiàn)場的勘察工作，掌握場地周圍市政管線的分布情況，結(jié)合場地開挖，地基處理，冬季施工等具體內(nèi)容盡量科學(xué)合理的安排工期，留有余地。再有就是開發(fā)商在選擇施工單位和監(jiān)理單位的時候，一定要按程序走，嚴格把關(guān)。

  　　3、銷售風(fēng)險

  　　房子是賣得出去好還是賣不出去好？實際上，房子賣得出去不見得就是好事，關(guān)鍵還得看銷售率是多少。根據(jù)目前一般項目的情況，銷售率至少必須達到70％以上，數(shù)量較大的回籠款加上銀行貸款和開發(fā)商自有資金，資金狀況保持正常，入住形勢也不錯，這個項目才可以說是立于不敗之地。像銷售率停留在40％的項目最麻煩、不蓋不行，換開發(fā)商也不行，已經(jīng)賣出去了這么多房子，新的開發(fā)商跟原有這么多的客戶很難打交道，銷售前提和銷售承諾很難保持一致。所以，在項目推出前，一定要把市場研究透，把策劃功夫做足，產(chǎn)品定位要準，爭取一炮打響，使銷售率迅速達到70％以上的安全地帶。如果銷售不力，則要盡快調(diào)整策略，不要不死不活地拖下去。

4、設(shè)計風(fēng)險

  　　目前房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)存在的問題，第一是對設(shè)計的重視程度低，樓盤的設(shè)計水準差，第二是只考慮國家設(shè)計規(guī)范和開發(fā)商的主觀好惡，而忽視市場因素對設(shè)計的要求。

設(shè)計中經(jīng)常存在的另一類毛病是房型太多，不管這個項目總共是兩百套房子，還是兩千套房子，都假設(shè)全市人民是我的目標客戶，都推出從一房一廳到六房三廳應(yīng)有盡有的戶型以供選擇，并洋洋自得地將它作為賣點登在廣告上，其實這是非常危險的，一般來說，每一個項目都會有一、兩個自己的主力房型，這樣的房型會賣得很快、很多，而有的房型就會無人問津。除了規(guī)模比較大的項目，要考慮市場容量問題而推出較多的戶型之外，規(guī)模較小的項目是不太適合做太多戶型的，因為太多戶型就會有不太好賣的房型，這種戶型多了，銷售比例就會比較低。

5、物業(yè)管理風(fēng)險

  　　物業(yè)管理在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)里的特點是滯后，滯后的含義有兩個：一是出現(xiàn)得晚，要在客戶入住后才出現(xiàn)，二是如果發(fā)現(xiàn)有問題，調(diào)整起來也慢，調(diào)整的效果要經(jīng)過較長的時間才能顯示出來。

  　物業(yè)管理的另外一個陷阱來源于銷售承諾，如果承諾失言，就會給后期的管理帶來無窮無盡的災(zāi)難：諸如免費班車，一入住就開通24小時熱水等等，所以嚴格控制承諾，加強銷售環(huán)節(jié)和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的配合是非常重要的。

  　6、供給風(fēng)險

  　　市場有兩只手，一只是需求，一只是供給。對很多規(guī)模較小的項目來說，由于市場占有率不高。所以受宏觀市場變化的影響其實并不大。全年商品房銷售量增加或減少百分之十至二十，對一個只有兩、三百套房子的項目來說，很難說會有多少明顯影響，但在你旁邊有一個價位跟你差不多，價格性能比你更優(yōu)越的項目的出現(xiàn)對你的影響才可能是致命的。

所以我們提出：供給比需求更值得研究。當然市場占有率比較高的公司又另當別論，市場規(guī)模對這樣的公司的影響比較明顯。不過無論如何，怎樣提升樓盤的價格性能比，怎樣在競爭日益激烈的市場中去找到自己的定位并做出自己的特色，已成為擺在發(fā)展商面前日益嚴竣的現(xiàn)實。

在長沙，政策性風(fēng)險主要來自金融政策，總的原則是嚴控貸款，尤其是對高檔別墅物業(yè)以及商業(yè)樓盤控制相當嚴格，因而在做這些類型的物業(yè)時需要慎重分析融資風(fēng)險。

相關(guān)鏈接： 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》中規(guī)定，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。

享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足三項條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。

建設(shè)部負責(zé)人表示，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。同時，實行實名制購房，實現(xiàn)商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案。

高檔物業(yè)，相對來說可能具有更大的風(fēng)險。這種風(fēng)險，我們認為主要是市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面的風(fēng)險，縱觀目前長沙已售和在售的大型高檔項目，莫不如此。成功者，總結(jié)分析原因，也首先歸功于市場定位好與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計準�？梢哉f，這種風(fēng)險應(yīng)該是可以避免的，但關(guān)鍵看前期對市場研究和產(chǎn)品研究的程度，以及把握的準確度。一旦開始就錯了，后期可能修改也難。據(jù)說香格里麓山別墅項目號稱是長沙前期籌備和產(chǎn)品研究做得最長的一個大盤（從選地到初步推出好象有3年多）。

工期與開發(fā)策略往往被忽視了，其實它們也是高檔樓盤尤其是大型高檔樓盤潛在的重要風(fēng)險因素之一。大型高檔樓盤開發(fā)周期往往較長，所以開發(fā)的策略相當重要。從工期方面分析，主要可能存在多期開發(fā)不連續(xù)，銷售節(jié)奏控制不好，可能銷售“斷糧”或“嚴重滯銷”，整個項目的價值鏈可能脫節(jié)，產(chǎn)品類型開發(fā)先后順序不便理等等。

因而必須安排好開發(fā)周期，并對每一開發(fā)周期的工期進行科學(xué)分配，以及各期之間的銜接把握，同時注意產(chǎn)品開發(fā)略與工期的有效對接，實現(xiàn)最理想的產(chǎn)品在最理想的時機入市銷售，并創(chuàng)造出最理想的銷售效果。

幾乎所有開發(fā)商都知道，做房地產(chǎn)開發(fā)沒有不進行一些違規(guī)操作的，巧妙的違規(guī)和鉆政策空子，可以節(jié)省某些正常的費用和程序，為項目帶來一定的利益。但在操作時要慎重，否則弄不好反而成為潛在甚至是巨大的風(fēng)險。在長沙，最典型的可能是幾年前的明星企業(yè)“勤隆房產(chǎn)”，開發(fā)了明天世紀花園和明天世紀廣場，因為嚴重的違規(guī)和違法操作，導(dǎo)致資格都被吊銷，沉寂幾年，直到現(xiàn)在才被監(jiān)控以臨時資質(zhì)繼續(xù)開發(fā)和銷售其原來的明天世紀花園項目（已改頭換面為“御景龍城”），而明天世紀廣場現(xiàn)在還爛在韶山路上。

典型的為內(nèi)部認籌和VIP認籌風(fēng)波，首發(fā)于深圳廣州等發(fā)達城市，現(xiàn)廣東已明令禁止。而在長沙，從一年前開始風(fēng)行，到現(xiàn)在已經(jīng)成為普遍的銷售手段，甚至出現(xiàn)本來項目規(guī)劃審批要到下半年通過的，卻在春季房交會上就開始進行VIP認籌了。還有借此種名義進行圈錢的做法，或者以內(nèi)認為幌子，進行一房或一號多認多卡的操作，甚至弄虛作假“帶籠子”，檸檬麗都事件就為典型，被湖南本地媒體和南方幾家媒體曝光過，至今還有消費者投訴或訴訟，在業(yè)界的信譽度也大打折扣。如果在銷售手段和措施上，缺乏創(chuàng)新，盲目跟風(fēng)，不誠信，甚至嚴重對客戶不負責(zé)任，其風(fēng)險也是不容置疑的。

 

毫無疑問，高檔物業(yè)開發(fā)成功的話，其利潤也是相當高的，研究表明高檔物業(yè)利潤率普遍在50%以上。有實力的開發(fā)商，有操盤經(jīng)驗和品牌資的開發(fā)商，特別講究誠信和負責(zé)任的開發(fā)商，拿到了規(guī)模地塊，我們認為并且建議，可以做高檔物業(yè)方向進行開發(fā)。

從供需關(guān)系方面分析也好，就整個行業(yè)發(fā)展趨勢角度分析也罷，還是從政策層面合理優(yōu)化住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)角度分析，我們都認為，高檔物業(yè)還是存在更多商業(yè)的。作為中部內(nèi)陸城市的長沙，其典型的消費型城市特征，以及以自住為主、超前享受的購房理念，都是希望更多高品質(zhì)大規(guī)模的高檔物業(yè)出現(xiàn)的。

許多業(yè)內(nèi)人士認為，長沙的別墅產(chǎn)品開發(fā)有很大空間，目前還是起步階段。從長沙整個房地產(chǎn)市場來看，好房子還是少的，長沙的爆發(fā)時候還沒到， 2005、2006、2007三年會爆發(fā)，怕會有600萬的爆發(fā)量，鄭州已經(jīng)爆發(fā)了，長沙不遠。

一是充分研究市場、準確定位產(chǎn)品。

二是站在全國的高度、著眼于板塊價值進行合理選址，實現(xiàn)板塊資源最大化的整合利用。

三是進行大盤思維、分期開發(fā)與梯度化推廣。

四是環(huán)境與景觀營造先行。

五是及時啟動造勢營銷，策略包裝與感性傳播打動潛在消費階層。

 

（說明：本文有關(guān)材料來自《長沙樓市專題調(diào)研報告》，并得到多家公司的認同和大力支持�。�